Kira Sözleşmesi, Kira Ödenmeme Sebebiyle Tahliye Davası ve Kira Ödemeyen Kiracının Tahliye Edilme Yöntemleri

Ev sahibi olan bireyler açısından belki de en fazla karşılaşılan ve oldukça külfetli dönemler yaşanmasına neden olan mevzulardan biride, kiralarını ödemeyen kiracıların evden çıkarılması ve ödenmeyen kiraların tahsilidir.

Kira kontratı , uygulama şartları, fesih sebepleri kısaca kira hukuku ile alakalı kararlar genelde 6098 rakamlı Türk Borçlar Yasanın 299 ile 378 maddeleri arasında detaylı bir biçimde tertip edilmiştir ve kirasını ödemeyen kiracının evden çıkarılması mevzusunda getirilmiş yasal tertip etmeler de mevcuttur.

Kira Kontratlarında Usul

Bu kapsamda belki de öncelikle öğrenilmesi gereken ilk mevzu kiraz kontratlarının sadece yazılı değil sözlü biçimde de yapılabileceği hususudur.
Yazılı olarak yapılmayan başka bir deyişle sözlü uyuşma neticeyi oluşturulan kira sözleşmeleri de geçerlidir ve kiraya verenin bu kontratlar uyarınca da bazı şartlarda tahliye ihtimalleri vardır. Ancak elbette ki yazılı bir kira kontratı kanıt açısından son derece basitlik sağlar.

Hangi usulle yapılırsa yapılsın ( yazılı veya sözlü) kiracı kontrat uyarınca kira değerini ödemek ile mükellef yakalanmıştır ve Türk Borçlar Yasayı 313.
Başka Bir Deyişle bir başka ifade ile kiracı olan şahıs, kira olarak tanımlanan değeri, kira kontratında geçen tarihte veya tarih aralığında yetersizsiz biçimde ödemek zorundadır. Bu ödeme reel kira kontratı kapsamında kiracının temerrüdü gidişatı doğar ve kiracının tahliyesi mevzubahisi olur, başka bir deyişle evden çıkarılması bu muhtemel hale kazanç.

Tahliye Nasıl Sağlanır?

Kirasını ödemeyen ya da geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracıların, bulundukları evlerden çıkarılmasını sağlamak üzere değişik tahliye yolları vardır.
Peki bu tahliye yolları nasıl ve hangi usuller kullanılmak sureti ile reelleştirilir?

İki Haklı Uyarı Sürükleme ve Tahliye Davası

TBK madde 352/2 tertip etmesine göre, kiracısına kira kıymetini ödememesi sebebi ile yazılı biçimde iki uyarı yollayan kiraya veren, kalemtıraşı bir dava ile kira kontratına son verebilir.

Bu iki uyarının bir kira dönemi içerisinde iki değişik ayda, haklı olarak kira değerinin ödenmemesi yahut geç ödenmesi nedeni ile yazılı bir biçimde kiraya veren tarafından çekilmesi gerekir.
Bu tahliye davası ise taşınmazın bulunduğu yer Barış Hukuk Duruşmasında açılır.

Burada ehemmiyetli olan husus ise tahliye davasının, iki haklı uyarı çekilen kira döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması lüzumluluğudur. Bu bir aylık zaman hak düşürücü bir zamandır. Çekilecek uyarıların yazılı olması da kanuni lüzumluluktur ancak, noter aracılığı ile olması gerekmez. Ancak delil açısından noter taşıtıyla yapılması avantaj sağlar.Ödenmemiş kira değerlerine yönelik bir icra takibi başlatılmış ise bu da uyarı kalitesinde kabul edilir.

Temerrüt Nedeni ile Tahliye Davası

TBK madde 315 tertip etmesinde ise, kiracının günü gelmiş kira kıymetini zamanında ödemediği vaziyette, kiraya veren çatısı bulunan iş yeri ve evler güzergahından 30 gün zaman vererek, bu zaman zarfında borcun ödenmemesi vaziyetinde kira kontratının feshedeceğini bildirebilir.

Temerrüt sebebine direnerek tahliye davasında çekilen bu tek protesto yeterli olur.
Bu biçimde tahliye isteniyorsa, kiraya veren kira borcunun tahsili emeli ile başlatılan takipte arzında da bulunmak zorundadırlar.

Bu usul, kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi açısından dava yolu ile tahliye alternatifine oranla hem daha pratik hem de daha süratlidir.

Bu biçimde başlatılan takipler de, kirasını ödemeyen kiracıya 7 gün içinde borca itiraz etme hakkı andırdırılır ve itiraz etmeyecek ise 30 gün zamanda kira kıymetini ödemesi, aksi halde tahliye edileceği bildirilir.
İtiraz etmeksizin 30 gün içinde takip giderleriyle beraber borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilemez. Ancak hem itiraz da bulunmaz hem de borcu ödemez ise tahliye işlemleri başlar.

Borca İtiraz Üzerine Yapılabilecekler

İtiraz üzerine icra takibi durmuş ise, kiraya veren takibe devam edebilmek için şayet elinde yazılı kira kontratı var ise İcra Hukuk Duruşmasına itirazın kaldırılması davası açabilir.
Ödeme yapılmamış ise taşınmazın tahliyesine karar verir.

Şayet yazılı bir kira kontratı bulunmuyorsa, kiraya veren kontratı kaybetmiş ya da kontrat sözlü olarak kurulmuş ise 2004 rakamlı İcra İflas Yasayı 68. Madde kapsamında bir evrak olmadığından, kiraya veren Asliye Hukuk Duruşmasında itirazın iptali davası açabilir.

Tahliye Kararına Karşın Kiracı Evden Çıkmazsa Ne Yapılır?

Tahliye davası sonucu netleşmiş tahliye kararına rağmen, kiracı evden çıkmaz ise güç kullanarak tahliye gerekir.
Bu işlem icra memurları ve kolluk eforları ile reelleştirilir.

Ayrıca bir kira seneyi içinde 2 defa haklı olarak kiracıya yazılı olarak protesto sevk edildikten sonra kira senesinin bitimini takip eden bir ay içinde kiracıya dava açılır. Hukuk ofisinin avukatlarının desteğiyle davanın kazanılması halinde kira kontratını sona erdirebilir.

Tüm bunlara ek olarak;

“Bir taşınmaz Medeni (Yasa) kararlarına göre kazanılmış ise birey, kendisi, eşi , çocukları, altsoyu, üstsoyu veya yasa gereği bakmakla mükellef olduğu öteki bireyler için yerleşim veya işyeri olarak kullanımı emeliyle evvel taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya protesto yollayarak gidişatı bildirir, 6 ay sonra da tahliye davasını açabilir.